房地产经济是社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系的有机组成部分，是一个国家向宏观经济发展的坚实基础和中坚力量。
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内需能消化产能过剩吗？ 外贸和投资都不能消化如此庞大的过剩产能，那么就只有靠促进国内消费来消化过剩产能了。但是，这能做到吗？ 现在有人说疫情导致国外消费内移，可以通过消费重启经济。这个其实并不容易。 之前说过，消费是一个被动项。由于外贸订单增加或者城镇化加速，导致企业盈利增加，进而扩大生产，雇佣更多工人并一定程度提高工人工资，这才导致消费增加。 但是2012年以来，企业再次出现产能过剩，生产出来的产品卖不出去，利润大幅下滑，亏损企业越来越多。 大家看这个表格。4万亿初期，2010-2011年，企业盈利快速增长，亏损企业亏损总额与盈利企业盈利总额的比值远低于10%。 但是从2012年以来，企业亏损快速增长，再次提升到2009年的水平，并且在2015-2016、2018-2019这两个时间段，亏损额和盈利额的比值都明显高于10%。 企业盈利下滑，必然导致裁员。离职员工丢失工作，在职员工福利薪酬也势必受到影响。 事实上，在这两个时间段，中国人均收入增长率持续放缓。看这个图，蓝色的线是人均实际GDP增长率，橘黄色的线是人均实际可支配收入增长率。2015年底开始，人均实际可支配收入就长时间低于人均实际GDP增长率。 工资降低，非就业增多，据此可以得出一个基本判断，可供消费的工资总量，其增速势必在加速下滑。 可供消费的工资总量增速在下滑，而房价和房租却居高不下，这又极大程度挤压了消费。 这3个因素综合作用下，我国消费不振，难以消耗如此庞大的过剩产能。
(0)家庭债务可能抑制消费，增加储蓄率。现有研究表明，较高的家庭债务水平对经济增长的短期和长期影响迥异（例如，基金组织，2017年；Mian等人，2017年；Lombardi等人，2017年；Jordà等人，2016年）。例如，Lombardi等人（2017年）通过分析跨国面板数据发现，家庭债务增长在一年内会促进消费和GDP增长，但从长期看所起作用相反。当家庭债务与GDP比率超过一定门槛值时，长期负面效应加剧。负面影响可能来自于高负债家庭的高边际消费倾向，因为这类家庭在宏观金融负面冲击之后会迅速削减开支（Mian等人，2013年）。不过，就中国而言，由于超过一半的家庭债务与住房有关，而非由消费驱动（中国人民银行，2019年），这种效应可能影响有限。 中国较高且日益增长的家庭债务可能已开始抑制消费增长。最近对中国的实证研究（例如，Han等人，2019年；Tian等人，2018年）发现，家庭债务的快速增长，特别是自2015年以来的增长，可能已开始对消费增长形成净负面影响。此外，较高的家庭债务也可能在家庭收入承受负面冲击时，导致消费的收入弹性降低，其原因可能是偿债负担较高（Han等人，2019年）。我们的实证研究证实，家庭债务的上升与城市家庭储蓄率的上升有正向关系。我们使用来自中国家庭追踪调查的纵向家庭调查数据，分析了家庭债务对城市和农村储蓄率的影响。5通过使用固定效应面板回归，我们发现无论对于城市还是农村家庭，按揭抵押贷款及非住房债务的债务收入比对储蓄率有正面影响（图3，小图1；有关数据及更详细的实证分析见附录）。这些影响均是统计显著的，但非住房债务对农村储蓄率的影响除外。这可能是由于农村家庭获得消费信贷的渠道有限，故非住房债务偿债负担较低。 （国际货币基金组织国别报告第22/22号）
(0)过去20多年，中国经济活动中有两只“横冲直撞的巨兽”，从小到大，再到超大体量，从在国民经济结构中无足轻重，到快速膨胀、畸形发展、举足轻重，再到“大而不能倒”，这样一个过程既有其必然逻辑。比如房地产，市场需求是大背景，改革开放为亿万中国老百姓的居住条件的改善带来了巨大的刚性需求；也有其政策逻辑，通过房地产的商品化和市场化激活大众需求，以形成新的经济增长点；还有实行分税制带来的地方政府对发展房地产业的异乎寻常的热情，这些因素都在主观客观上推动了房地产行业的快速崛起。这些“无形之手”“有形之手”与房地产投资者们携手并肩，最终将这个新的“支柱产业”异化成了巨型的“吞金器”——多数老百姓资产结构中的一半以上和金融机构资产存量结构中的40％左右被房地产吸吞，异化成了老百姓的“不可承受之重”，并对实体经济带来了损害。
(0)魏杰教授：一是对所有地产商划一个矩阵上限，对杠杆率做了约束，你可以负债，但是不能超过上限。而且房地产负债划了三种不同的上限，三道红线，要求三个红线的企业必须降到三个红线以下。有8家企业，三个红线全踩。要求所有企业要把负债率降到三道红线以下，这个对房地产企业的约束很强。 二是金融企业给房地产贷款，给个人卖方贷款做了约束，有个上限。要求所有金融机构要把贷款数量降到规定的上限以下。目前金融机构基本上都受到严格的约束，我看四大国有银行影子很少，而且借的钱也很少。四大国有银行给个人放贷，基本在一线城市，你要在四五线城市，基本不给你放贷，因为它风险意识比较强。 第三条办法，把房地产的资金调动，全面监控。今年3月份，发改委正式宣布监控了两个地产商，一个恒大，一个宝龙，那么大的投资，全国搞那么多汽车厂，你没有收益只有投资，这钱是不是挪用买房的钱？恒大是多元化投资把它拖进来的，其中一条是汽车，去年亏了200多亿，所以必须全面监控它的资金，害怕它制造很多烂债。 第四个，6月份国务院开了座谈会，要求扩大房地产税试点。这个信号告诉大家，别乱买房子了，要收税了，房子不简单是投资的问题，过度投资的话要交税了。目的就是要防止房地产继续往前冲，把它的风险抑制到一定领域。目前计划三年时间彻底让房地产进入良性秩序，我估计还会不断释放出来一些问题，所以你们对房地产的投资，一定要谨慎再谨慎，要认真查一下你到底买了哪些房子，怎么样，杠杆率是多少，要思考这个问题。
(0)就在昨天， 经营27年的老牌培训机构， 巨人教育宣布倒闭！ 可以想见， 更大的倒闭潮已在路上！ 同样是在31日， 住房和城乡建设部重磅发声： 年轻人买不起房，租不好房？ 国家再度出手，加快发展保障房建设， 要求各级政府切实解决青年人住房困难。 青年人有希望， 城市和国家才有未来。 安得广厦千万间， 大庇天下寒士俱欢颜！
(0)红胜：当今社会消费不振，确实存在。它的主要原因主要有三个。一是绝大多数人对未来的不确定性担忧加剧。二是实体经济举步维艰，倒闭下岗在威胁很多人。三是个人及家庭的负担越来越沉重，包括医疗返贫，房贷和养老储备。有的人没有钱，有的人不敢花钱。寅吃卯粮的消费狂欢，短期内不会再出现。对未来担忧的人增加，对未来的预期忧虑加剧，减轻了消费欲望。在疫情发展前景不明朗，防控疫情社会成本很高的情况下，只有体制内吃皇粮的一些人不用担心，余下的人哪个不担忧可能会有没有饭吃的那一刻？
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