如今澳大利亚经济基本面不如人意，上至联邦政府、下至社会公众，对“过热的房地产市场”态度和去年同期已发生微妙变化，“挤泡沫”的动作即便还有，也未必如去年那般“神经质”。关键之关键，仍然在于利率。
澳大利亚房地产市场近年来之火爆已到了让所有人(包括看好和不看好的)目瞪口呆的地步：据研究机构数据显示，自1995年12月至2015年11月，澳大利亚所有首府以上城市房价累计增长高达330.5%，2015年全年，8大首府以上城市房价平均增长高达7.8%，而过去7年间8大首府以上城市房价平均涨幅则高达55%。
正如一些分析家所指出的，尽管全球房地产热点不断，但如澳大利亚这样分布面积如此之广(所有大城市都在涨)、持续时间如此之长(近20年一直“爬陡坡”，从未出现其它热点无一例外曾出现的“断崖”区间)的房地产旺市，则几乎绝无仅有。因此不少观点认为，澳大利亚房地产市场还会继续这样火爆下去——— 至少2016年内是这样。
然而，就在3月下旬，2015年四季度澳大利亚联邦房地产销售统计数据出炉，其结果令许多人大跌眼镜：去年四季度澳大利亚8大首府以上城市房地产价格平均涨幅已跌至几可忽略不计的0.2%，而此前的涨幅“急先锋”——— 悉尼，则出现13个季度以来首次负增长。
耐人寻味的是，尽管日前澳大利亚外国投资审核委员会发表年度报告称，截至2015年6月30日的最新统计财年里外国投资澳大利亚房地产市场势头不减，中国尤甚：2010财年中国投资澳大利亚房地产总额为24.21亿澳元，2013财年59亿澳元，2014财年124亿澳元，2015财年竟高达240亿澳元，是美国的三倍，新加坡的六倍，更在短短5年间翻了数番，但却并未如去年初那样引发澳洲社会乃至政坛的强烈反响。
去年2月，澳大利亚时任总理艾伯特公开指责外国资金“哄抬澳洲房地产市场”，并勒令“非法投资者立即售房并撤资”；去年5月，艾伯特政府更出台极富争议的“限制外国人购买澳大利亚二手房”的“限购令”，更一度被加拿大、英国等同样受房价飙升困扰的国家、地区热议是否应起而效尤，在当时澳大利亚乃至全球媒体、网络上掀起了持续数月之久的“中国人哄抬全球房产”热议。去年10月，更有政治家在选区喊出“反对中国人抬高澳大利亚居住成本”、“把中国人从澳洲房地产市场赶出去”等口号。
然而，到了今年，这种呼声却已变得微弱，去年总理、财长都曾附和这种论调，而今年却保持缄默，而“澳大利亚房地产价格持续飙升的最主要动力在本国，不要迁怒中国人或其他外国人”的观点却得到更多共鸣。
之所以如此，很大程度上是所谓“此一时也彼一时也”：去年上半年澳大利亚资源经济颓势尚不明显，上至联邦政府下至公众仍将房地产市场的冷暖视作可有可无的鸡肋，对房价上涨抬高居住成本的恐惧远超对房地产市场及上下游产业“缩水”可能造成负面影响的担忧，加上上层政治博弈剧烈，诸如“限外”之类极端口号甚至措施便层出不穷。而今年则不然，“矿车之国”的支柱产业受到前所未有的压力，房地产市场的持续兴旺、外国资金的源源涌入，在更多澳大利亚人看来已是利大于弊，而政坛动荡也随着特恩布尔政府的上台和自由党内斗争告一段落，暂时趋于平稳，在这种情况下再多谈“外资作恶说”，就显得有些不合时宜了。
公正地说，外资尤其中资不可能对持续20年之久的澳大利亚房地产“长牛市”负主要责任——— 如前所述，中资的大规模入市不过近5年的事，但作为地广人稀的移民国家，对外来资金、尤其近年来中国来源资金对当地房地产市场的哄抬作用视而不见或刻意淡化，也是不客观的。
但更不应忽视的是任何房地产“大牛市”的助推器———利率杠杆。
艾伯特政府虽然在去年初一路高喊“调控房价”，但实际手段却似在做“反向调控”：去年1月中旬，在澳央行(澳联储R BA)的默认下，澳大利亚四大商业银行集体下调本已很低的5年期房贷利率，去年7月23日，澳洲联邦银行宣布将5年期房贷利率下调70个基点，降至历史最低的4.99%，成为澳洲历史上首次“5年期房贷利率破5”事件。不仅如此，去年2月、5月，R BA又两度降低基准利率至历史最低的2%，如此一来不仅房贷“小气候”，整个资本市场都“水汪汪”的了。
然而到了去年10月中旬，情况为之一变：尽管基准利率维持不变，但四大商业银行却不约而同在10天内将房贷利率上调了15-20个基点。正是房贷利率上调的实际“缩水”效果和潜在“降预期”威慑力，才导致去年四季度澳大利亚房地产市场意外的“倒春寒”。
如今澳大利亚经济基本面不如人意，上至联邦政府、下至社会公众，对“过热的房地产市场”态度和去年同期已发生微妙变化，“挤泡沫”的动作即便还有，也未必如去年那般“神经质”。关键之关键，仍然在于利率，只要澳大利亚维持低利率、鼓励流动性的政策不变，房地产市场就可以维持一段时间的旺势。4月5日R BA宣布维持2%的基准利率不变，表明在当前形势下澳大利亚政府仍不敢放弃宽松货币政策。尽管从去年四大商业银行逆向调高房贷价格的动作可知，金融机构对房地产市场的“高烧不退”已有些胆寒，但只要R BA“大河有水”，房贷市场的“小河”也终究干不到哪里去。
至于中国投资者，恐怕需要反复咀嚼那句老话：人无远虑，必有近忧。澳大利亚房地产市场的“20年大牛市”，是和其矿业领域的“20年好日子”相辅相成的，如今后者已不复昔日之盛，正所谓“皮之不存，毛将焉附”？
（作者：陶短房，旅加学者，知名专栏作家，国际政治、经济评论人）【来源：南方都市报】
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